WEG-Aufteilung in Bremen und im Umland
Ich begleite Aufteilungen von Mehrfamilienhäusern im Bremer Stadtgebiet und in den angrenzenden Landkreisen Verden, Osterholz und Diepholz. Regional entscheidend sind zwei Dinge: welche Bauaufsichtsbehörde zuständig ist — und ob für Ihre Gemeinde der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB gilt. Genau hier verläuft eine Grenze mitten durch die Region: In der Stadt Bremen gilt er nicht, in mehreren Umlandgemeinden schon.
Der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB in der Region
Das ist der wichtigste regionale Unterschied — und der, der am häufigsten übersehen wird.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Begründung von Wohnungseigentum bei bereits bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen genehmigungspflichtig sein. Welche Gemeinden das sind, bestimmen die Länder per Rechtsverordnung. Die bundesgesetzliche Grundlage wurde bis Ende 2030 verlängert.
| Gebiet | Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB | Folge bei mehr als fünf Wohnungen im Bestand |
|---|---|---|
| Stadt Bremen | gilt nicht | keine Genehmigungspflicht aus § 250 BauGB |
| Achim, Oyten, Lilienthal, Weyhe, Stuhr | gilt | Genehmigungspflicht möglich, Einzelfallprüfung nötig |
| Ottersberg (mit Fischerhude) | gilt nicht | keine Genehmigungspflicht aus § 250 BauGB |
Stand: 2. August 2026. Die niedersächsische Verordnung ist zum 1. Januar 2026 in Kraft getreten. Verordnungen können geändert werden, und die Gebietskulisse umfasst weit mehr Kommunen als die hier genannten — ich prüfe die Geltung deshalb für jedes Objekt neu, statt mich auf diese Übersicht zu verlassen.
Diese Grenze verläuft mitten durch die Region. Für ein Zehnparteienhaus in Bremen-Neustadt greift der Genehmigungsvorbehalt nicht, für dasselbe Haus wenige Kilometer weiter in Weyhe oder Stuhr sehr wohl. Noch aufschlussreicher ist der Fall Oyten und Ottersberg: zwei Nachbargemeinden im selben Landkreis, aber nur eine davon ist erfasst. Wer im Bremer Umland aufteilen will, sollte diese Frage kennen, bevor er einen Planer beauftragt.
Was das praktisch bedeutet: Wenn Sie in Achim, Oyten, Lilienthal, Weyhe oder Stuhr ein Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen aufteilen wollen, ist das nicht ohne Weiteres möglich. Das Gesetz sieht Ausnahmen vor — unter anderem für Erbauseinandersetzungen und für Fälle, in denen mindestens zwei Drittel der Wohnungen an die bisherigen Mieter verkauft werden sollen. Ob eine davon greift, ist eine Einzelfallfrage, die mit der zuständigen Gemeinde und einem Rechtsanwalt zu klären ist.
Nicht betroffen sind in der Regel: Neubauten, die erst nach Inkrafttreten der Verordnung errichtet wurden, und Gebäude mit fünf oder weniger Wohnungen — also die Mehrzahl der klassischen Mehrfamilienhäuser im Umland.
Deshalb steht die Prüfung dieser Frage bei mir an erster Stelle des Verfahrens und nicht am Ende. Zum Ablauf in fünf Schritten
Zuständige Bauaufsichtsbehörden
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Bauaufsicht am Ort des Gebäudes zuständig. Sie folgt dabei nicht durchgängig dem Kreisgebiet: Achim hat als Stadt eine eigene Bauaufsicht, während die übrigen Gemeinden des Landkreises Verden über den Kreis laufen.
| Standort | Zuständige Behörde |
|---|---|
| Stadt Bremen | Bauamt Bremen |
| Achim | Bauamt der Stadt Achim |
| Oyten, Ottersberg (mit Fischerhude) | Fachdienst Bauordnung des Landkreises Verden |
| Lilienthal | Bauordnungsamt des Landkreises Osterholz |
| Weyhe, Stuhr | Bauordnungsamt des Landkreises Diepholz |
Warum das mehr als Formalie ist: Gebührenhöhe, geforderte Anzahl der Planausfertigungen, ergänzende Darstellungsanforderungen und vor allem die Bearbeitungsdauer unterscheiden sich zwischen diesen Behörden spürbar. Ein Antrag, der in einer Kommune durchgeht, kann in der nächsten eine Nachforderung auslösen.
Was ich in der Region übernehme
- Prüfung der Aufteilbarkeit einschließlich Genehmigungslage nach § 250 BauGB für Ihre Gemeinde
- Aufteilungsplan — Aufmaß vor Ort und Zeichnung, von mir selbst
- Antrag auf Abgeschlossenheit bei der für Sie zuständigen Behörde, inklusive Rückfragen
- Begleitung bis zum Notartermin mit aufbereiteten Unterlagen für die Teilungserklärung
Für die reine Planerstellung arbeite ich auch über die Region hinaus. Was vor Ort stattfinden muss, ist das Aufmaß.
Wenn Sie vorab wissen wollen, was Ihr Objekt heute und nach der Aufteilung wert wäre: Immobilienbewertung ab 300 €. Kostenübersicht: Was eine Aufteilung kostet.
Häufige Fragen
Welche Behörde ist in Bremen für die Abgeschlossenheit zuständig?
In der Stadt Bremen die dortige Bauaufsicht, im Umland die Bauaufsichtsbehörden der Landkreise Verden, Osterholz und Diepholz. Welche Stelle konkret zuständig ist und welche Unterlagen sie verlangt, kläre ich zu Beginn des Vorgangs für Ihr Objekt.
Gilt das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB in Bremen?
Das hängt davon ab, ob das Land ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt hat und ob Ihr Objekt darin liegt. Diese Prüfung gehört an den Anfang jedes Vorhabens, weil sie über die Machbarkeit entscheidet. Ich prüfe sie objektbezogen.
Unterscheiden sich die Anforderungen zwischen Stadt und Umland?
Ja, in Details. Umfang der geforderten Unterlagen, Gebührenhöhe und Bearbeitungszeiten werden von jeder Behörde eigenständig gehandhabt. Für die Planung heißt das: Die Erfahrung mit einer Behörde lässt sich nicht ungeprüft auf die nächste übertragen.
Arbeiten Sie auch außerhalb der genannten Landkreise?
Auf Anfrage ja. Mein Schwerpunkt liegt in Bremen und den angrenzenden Landkreisen Verden, Osterholz und Diepholz, weil ich dort die Lagen und die Verwaltungspraxis kenne. Bei Objekten etwas außerhalb lohnt eine kurze Anfrage.
Hinweis: Die Informationen auf dieser Seite sind allgemeine Erläuterungen zum Ablauf und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für die rechtliche Gestaltung der Teilungserklärung ist ein Notar zuständig, für steuerliche Fragen Ihr Steuerberater. Ich begleite den bautechnischen und organisatorischen Teil des Verfahrens und sage Ihnen, wann Sie wen einschalten sollten.
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