Aufteilungsplan erstellen lassen
Ein Aufteilungsplan ist nach § 7 Abs. 4 WEG eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile hervorgehen. Er ist zwingende Anlage zur Eintragung im Grundbuch — ohne ihn entsteht kein Wohnungseigentum. Ich zeichne diese Pläne selbst, vom Aufmaß vor Ort bis zur prüffähigen Zeichnung.
Was ein Aufteilungsplan enthalten muss
| Bestandteil | Anforderung |
|---|---|
| Grundrisse | alle Geschosse einschließlich Keller und Dachgeschoss, Maßstab 1:100 |
| Schnitte | mindestens ein Schnitt durch das Gebäude, 1:100 |
| Ansichten | alle Gebäudeansichten, 1:100 |
| Lageplan | Gebäude auf dem Grundstück, mit Grundstücksgrenzen |
| Nummerierung | jede Sondereigentumseinheit fortlaufend nummeriert, in allen Plänen identisch |
| Abgrenzung | Sonder- und Gemeinschaftseigentum eindeutig durch Linien und Schraffuren getrennt |
| Zubehörräume | Keller, Speicher, Stellplätze der jeweiligen Einheit zugeordnet |
Entscheidend ist die Widerspruchsfreiheit: Wenn dieselbe Wohnung im Grundriss die Nummer 3 trägt und im Schnitt die Nummer 4, ist der Plan nicht prüffähig. Genau daran scheitern Anträge in der Praxis am häufigsten — nicht an fehlenden Zeichnungen, sondern an Unstimmigkeiten zwischen ihnen.
Was der Aufteilungsplan mit der Abgeschlossenheit zu tun hat
Der Plan ist die Grundlage, auf der die Bauaufsicht die Abgeschlossenheit prüft und bescheinigt. Beides gehört zusammen: Die Behörde versieht den Plan mit Siegel und Unterschrift, und erst dieser gesiegelte Plan geht zusammen mit der Bescheinigung an das Grundbuchamt.
Praktische Folge: Ein Plan, der zeichnerisch schön ist, aber die Abgeschlossenheit nicht sauber darstellt, hilft niemandem. Ich zeichne deshalb von vornherein mit Blick auf die Prüfung — nicht mit Blick auf die Optik. Mehr zur Abgeschlossenheitsbescheinigung
Welche Unterlagen ich von Ihnen brauche
Nicht alles davon muss vorliegen. Was fehlt, nehme ich vor Ort auf.
- Bestandspläne oder Baugenehmigungsunterlagen, falls vorhanden — auch alte
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte oder Katasterauszug des Grundstücks
- Wohnflächenberechnung, falls vorhanden
- Angaben zu Umbauten, die nicht in den Plänen stehen
- Ihre Vorstellung vom Zuschnitt: Wie viele Einheiten, welche Räume gehören zusammen, wer bekommt welchen Keller
Wenn gar nichts vorhanden ist — bei älteren Objekten häufig — nehme ich das Gebäude komplett neu auf. Das ist aufwendiger, aber kein Hindernis.
Wie ich arbeite
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Vor-Ort-Termin
Ich messe das Gebäude auf, dokumentiere den Bestand und kläre mit Ihnen den geplanten Zuschnitt. Je nach Größe ein halber bis ganzer Tag.
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Zeichnung
Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Lageplan im Maßstab 1:100, mit Nummerierung und Abgrenzung.
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Abstimmung
Sie bekommen den Entwurf und wir gehen ihn durch. Zuschnitte lassen sich in dieser Phase noch ändern — später nicht mehr ohne Aufwand.
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Antragsvorbereitung
Ich stelle die Unterlagen so zusammen, wie die zuständige Behörde sie erwartet.
Wann ein Vermessungsingenieur nötig wird
Ehrlichkeit statt Rundum-sorglos-Versprechen: Es gibt Fälle, die ich nicht abdecke.
- Wenn Grundstücksgrenzen strittig oder unklar sind, braucht es eine amtliche Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur.
- Wenn das Grundstück im Zuge der Aufteilung geteilt werden soll, ebenfalls.
- Wenn ein Gebäudeeinmessungsverfahren aussteht, weil das Gebäude nicht im Liegenschaftskataster geführt ist.
In diesen Fällen sage ich Ihnen das früh und nenne Ihnen den passenden Ansprechpartner. Der Aufteilungsplan selbst bleibt davon unberührt.
Häufige Fragen
Was ist ein Aufteilungsplan?
Ein Aufteilungsplan ist nach § 7 Abs. 4 WEG eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum hervorgeht. Er umfasst Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 und weist jeder Einheit eine fortlaufende Nummer zu.
Wer darf einen Aufteilungsplan erstellen?
Das Gesetz schreibt keine bestimmte Berufsgruppe vor. Entscheidend ist, dass die Zeichnungen den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörde genügen. Ich zeichne die Pläne selbst, was Abstimmungswege verkürzt: Am Markt werden Aufnahme, Zeichnung und Antrag häufig auf mehrere Dienstleister verteilt.
Welche Unterlagen brauchen Sie von mir?
Hilfreich sind vorhandene Bauzeichnungen, die Baugenehmigung, ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte und Angaben zu Umbauten. Fehlen Pläne vollständig, nehme ich das Gebäude vor Ort auf. Das ist Mehraufwand, aber kein Hindernis.
Was kostet ein Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist Teil meiner Gesamtleistung, die sich je nach Objektgröße und Zahl der Einheiten im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich bewegt. Den Festpreis nenne ich nach dem kostenlosen Erstgespräch, in dem ich Ihr Objekt einschätze.
Wann wird zusätzlich ein Vermessungsingenieur gebraucht?
Wenn sich die Aufteilung auf das Grundstück selbst erstreckt, etwa bei Sondernutzungsrechten an genau abgegrenzten Flächen oder bei einer Grundstücksteilung. Die Gebäudeaufnahme für den Aufteilungsplan übernehme ich, die amtliche Vermessung des Grundstücks darf nur ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur durchführen.
Wie lange dauert die Erstellung?
Nach der Aufnahme vor Ort rechne ich mit zwei bis vier Wochen bis zum fertigen Plansatz. Wie schnell es geht, hängt vor allem davon ab, wie vollständig die Bestandsunterlagen vorliegen und wie verschachtelt das Gebäude ist.
Hinweis: Die Informationen auf dieser Seite sind allgemeine Erläuterungen zum Ablauf und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für die rechtliche Gestaltung der Teilungserklärung ist ein Notar zuständig, für steuerliche Fragen Ihr Steuerberater. Ich begleite den bautechnischen und organisatorischen Teil des Verfahrens und sage Ihnen, wann Sie wen einschalten sollten.
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