Abgeschlossenheitsbescheinigung: Antrag und Voraussetzungen
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde, dass die künftigen Eigentumswohnungen baulich in sich abgeschlossen sind. Sie ist neben dem Aufteilungsplan die zweite Pflichtanlage, die das Grundbuchamt für die Begründung von Wohnungseigentum verlangt. Ohne sie legt das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher an.
Was „abgeschlossen" konkret bedeutet
Abgeschlossen heißt: Die Wohnung ist baulich vollständig von anderen Wohnungen und von den gemeinschaftlichen Flächen getrennt und hat einen eigenen abschließbaren Zugang. Praktisch prüft die Behörde vor allem:
| Kriterium | Was geprüft wird |
|---|---|
| Abschluss nach außen | Wände, Decken und Türen trennen die Einheit vollständig ab |
| Eigener Zugang | abschließbarer Zugang, in der Regel vom Treppenhaus oder von außen |
| Eigene Erschließung | Küche und Bad/WC innerhalb der Einheit |
| Keine Durchgangsräume | kein Weg durch eine Wohnung in eine andere |
| Eindeutige Zuordnung | Nebenräume klar einer Einheit zugewiesen |
Ein häufiger Stolperstein sind gemeinsam genutzte Räume, die niemand aufgeben will — ein Heizungsraum, an dem beide Einheiten hängen, oder ein Wäschekeller, der von einer Wohnung aus erschlossen wird. Solche Konstellationen sind lösbar, müssen aber vor dem Antrag geklärt werden.
Ablauf des Antrags
-
Bestandsaufnahme und Plan
Grundlage ist der Aufteilungsplan. Ohne ihn gibt es keinen Antrag.
-
Vorprüfung
Ich gehe die Abgeschlossenheitskriterien am Plan durch und markiere, was zu klären ist, bevor die Behörde es tut.
-
Antragstellung
Einreichung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, mit Plänen in der geforderten Anzahl und Form.
-
Prüfung durch die Behörde
Rückfragen laufen über mich.
-
Bescheinigung und gesiegelter Plan
Beides geht an Sie beziehungsweise direkt an den Notar.
Die Bearbeitungszeit liegt bei den Behörden und schwankt regional erheblich. Ich nenne Ihnen dafür bewusst keine Pauschalzahl — belastbar ist nur die Auskunft der jeweils zuständigen Stelle. Was ich beeinflussen kann, ist die Qualität des Antrags: Ein vollständiger, widerspruchsfreier Antrag geht in einem Durchgang durch, ein lückenhafter erzeugt Rückfragen und verdoppelt die Dauer.
Was der Antrag kostet
Die Gebühr erhebt die Bauaufsichtsbehörde nach der jeweiligen kommunalen Gebührenordnung, meist gestaffelt nach der Anzahl der Sondereigentumseinheiten. Die Sätze unterscheiden sich zwischen Kommunen deutlich, weshalb sich hier keine bundesweit gültige Zahl nennen lässt. Die Einordnung aller Kostenpositionen finden Sie unter Kosten einer WEG-Aufteilung.
Häufige Fragen
Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen baulich vollständig voneinander getrennt sind. Sie wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und ist zwingende Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt Wohnungsgrundbücher anlegen kann.
Welche Voraussetzungen muss eine Wohnung erfüllen?
Jede Einheit braucht einen eigenen abschließbaren Zugang, eine eigene Küche oder Kochgelegenheit und ein eigenes Bad mit WC. Die Räume müssen baulich durch Wände und Decken vollständig abgetrennt sein. Gemeinsam genutzte Durchgangsräume verhindern die Abgeschlossenheit.
Welche Unterlagen verlangt das Bauamt?
In der Regel den Aufteilungsplan mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten im Maßstab 1:100, einen Lageplan, den Katasterkartenauszug sowie den ausgefüllten Antrag mit Angaben zum Grundstück. Die genauen Anforderungen unterscheiden sich zwischen den Behörden.
Wie lange dauert die Bearbeitung?
Das hängt allein von der Auslastung der jeweiligen Behörde ab und schwankt regional erheblich. Ich nenne dafür bewusst keine Zahl, weil jede Angabe eine Verlässlichkeit vortäuschen würde, die ich nicht habe. Sobald die zuständige Behörde feststeht, frage ich die aktuelle Bearbeitungszeit ab.
Was kostet die Bescheinigung?
Die Gebühr setzt die Bauaufsichtsbehörde fest und berechnet sie meist je Sondereigentumseinheit. Die Höhe unterscheidet sich kommunal deutlich. Diese Kosten werden direkt von der Behörde erhoben und laufen nicht über mich.
Was passiert, wenn der Antrag abgelehnt wird?
Dann fehlt der Abgeschlossenheit eine bauliche Voraussetzung, etwa ein eigener Zugang oder ein separates Bad. In vielen Fällen lässt sich das durch überschaubare bauliche Anpassungen herstellen. Genau deshalb steht die Prüfung der Aufteilbarkeit am Anfang und nicht am Ende.
Hinweis: Die Informationen auf dieser Seite sind allgemeine Erläuterungen zum Ablauf und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für die rechtliche Gestaltung der Teilungserklärung ist ein Notar zuständig, für steuerliche Fragen Ihr Steuerberater. Ich begleite den bautechnischen und organisatorischen Teil des Verfahrens und sage Ihnen, wann Sie wen einschalten sollten.
Erzählen Sie mir von Ihrer Immobilie
Ein erstes Gespräch kostet Sie nichts und dauert selten länger als zwanzig Minuten. Danach wissen Sie, ob und wie ich Ihnen helfen kann — und was es kosten würde.
