WEG-Aufteilung: Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen

Bei der Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird ein Mehrfamilienhaus rechtlich in einzelne, selbstständig verkäufliche Eigentumswohnungen zerlegt. Dafür sind fünf Schritte nötig — von der Prüfung der Aufteilbarkeit über den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung bis zur notariellen Teilungserklärung und dem Eintrag der Wohnungsgrundbücher. Ich begleite den gesamten Weg und zeichne die Pläne selbst.

Was bei einer WEG-Aufteilung rechtlich passiert

Rechtlich entstehen aus einem Grundstück mehrere Wohnungseigentumsrechte. Jedes davon besteht aus zwei Teilen: einem Miteigentumsanteil am Grundstück und am gemeinschaftlichen Eigentum, und dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung. Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Ab diesem Zeitpunkt lässt sich jede Wohnung einzeln verkaufen, beleihen und vererben.

Was Sondereigentum ist und was nicht, regelt § 5 WEG. Faustregel: Alles, was der Standsicherheit oder der äußeren Gestalt des Gebäudes dient, bleibt gemeinschaftlich — tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, die Versorgungsleitungen bis zum Abzweig in die Wohnung. Seit der WEG-Reform von 2020 kann auch an Stellplätzen und abgegrenzten Freiflächen Sondereigentum begründet werden, was Gärten und Parkplätze deutlich einfacher zuordenbar macht.

Wann sich eine Aufteilung lohnt

Der wirtschaftliche Kern ist einfach: Die Summe der Einzelwerte liegt fast immer über dem Wert des ungeteilten Hauses. Das liegt weniger am Objekt als am Käuferkreis.

Gesamtverkauf gegenüber Einzelverkauf nach Aufteilung
	Verkauf als ganzes Mehrfamilienhaus	Verkauf einzelner Eigentumswohnungen
Käuferkreis	Kapitalanleger, gewerbliche Investoren	zusätzlich Selbstnutzer und Kleinanleger
Kaufpreis je Einheit	wird als Renditeobjekt gerechnet	orientiert sich am Wohnungsmarkt
Finanzierbarkeit für Käufer	hohe Summe, wenige Interessenten	deutlich niedrigere Einzelbeträge
Verkaufsdauer	oft lang, schmaler Markt	breiterer Markt, meist schneller
Flexibilität	nur ganz oder gar nicht	einzeln verkaufbar, Rest behaltbar
Aufwand vorab	keiner	Aufteilungsverfahren

Typische Anlässe: Sie wollen Teile behalten und Teile verkaufen. Sie wollen ein Haus unter Erben aufteilen, ohne es verkaufen zu müssen. Sie wollen eine Wohnung selbst nutzen und den Rest vermieten. Oder Sie brauchen Kapital für eine Sanierung und wollen dafür nicht das ganze Objekt hergeben.

Wann sich eine Aufteilung nicht lohnt

Diese Liste finden Sie bei Anbietern selten, weil sie gegen den Verkauf spricht. Sie gehört trotzdem hierher.

Der Zuschnitt gibt es nicht her. Wenn Wohnungen nicht abgeschlossen sind oder sich nicht sinnvoll abschließen lassen, wird das Verfahren teuer, bevor es irgendwo hinführt.
Das Haus hat weniger als drei Einheiten. Der Fixkostenblock aus Planung, Notar und Grundbuch verteilt sich auf zu wenige Einheiten.
Sie wollen ohnehin komplett verkaufen und schnell. Dann ist der Aufteilungsaufwand oft nicht durch den Mehrerlös gedeckt.
Das Objekt ist voll vermietet und Sie brauchen kurzfristig Liquidität. Vorkaufsrechte und Kündigungssperrfristen verlängern den Weg zum Verkauf erheblich.
Die Sanierungslast ist hoch und ungeklärt. Nach der Aufteilung entscheidet die Gemeinschaft — und das kann schwieriger sein als eine Entscheidung allein.

Wenn Ihr Fall in eine dieser Kategorien fällt, sage ich Ihnen das im Erstgespräch, bevor Kosten entstehen.

Rechtliche Hürden, die Sie vorher kennen sollten

Vier Punkte entscheiden häufig darüber, ob eine Aufteilung überhaupt möglich ist — und werden erfahrungsgemäß zu spät geprüft.

1. Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Begründung von Wohnungseigentum bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen genehmigungspflichtig sein. Diese Regelung wurde bundesgesetzlich bis Ende 2030 verlängert. Welche Gemeinden betroffen sind, bestimmen die Länder per Verordnung — für die Region gilt: Wo der Genehmigungsvorbehalt bei uns greift

2. Vorkaufsrecht der Mieter nach § 577 BGB. Wird eine vermietete Wohnung nach der Aufteilung erstmals verkauft, steht dem Mieter in der Regel ein Vorkaufsrecht zu. Er kann in den ausgehandelten Kaufvertrag eintreten.

3. Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB. Nach der Umwandlung darf dem Mieter wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung für mindestens drei Jahre nicht gekündigt werden. Die Länder können diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern.

4. Drei-Objekt-Grenze. Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt steuerlich schnell als gewerblicher Grundstückshändler — mit Gewerbesteuer und ohne die Steuerfreiheit nach zehn Jahren Haltedauer. Bei einer Aufteilung in vier oder mehr Einheiten ist das kein Randthema. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater, bevor die Teilungserklärung beurkundet wird.

Die fünf Stationen im Überblick

Prüfung der Aufteilbarkeit
Bestand, Zuschnitt, Genehmigungslage. Ergebnis: Geht es, und mit welchem Zuschnitt?
Aufteilungsplan
Aufmaß vor Ort, zeichnerische Darstellung aller Einheiten. Zeichne ich selbst.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Antrag bei der Bauaufsicht, die Ihnen die bauliche Abgeschlossenheit bestätigt.
Teilungserklärung
Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, notariell umgesetzt.
Wohnungsgrundbücher
Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Blatt an. Damit ist die Aufteilung vollzogen.

Wie lange das dauert und wo es klemmt: Ablauf und Dauer im Detail. Was es kostet: zur Kostenübersicht.

Warum aus einer Hand ein Unterschied ist

Der Markt zerlegt dieses Verfahren üblicherweise in Einzelgewerke: Ein Architekt oder Vermessungsbüro zeichnet den Plan, jemand anderes reicht bei der Behörde ein, der Notar beurkundet, und die Abstimmung bleibt an Ihnen hängen. Jede Schnittstelle kostet Zeit und produziert Rückfragen.

Bei mir läuft das anders. Ich zeichne die Aufteilungspläne selbst, bereite den Antrag auf Abgeschlossenheit vor und begleite Sie bis zum Notartermin. Sie haben einen Ansprechpartner, der den Stand kennt — und der Ihnen vorher sagt, wenn etwas nicht funktioniert.

Wenn Sie vor der Aufteilung wissen wollen, was Ihr Objekt heute und nach der Teilung wert wäre: Das lässt sich mit einer Immobilienbewertung vorab klären.

Häufige Fragen zur WEG-Aufteilung

Was kostet die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses?

Für meine Leistungen bewegen sich die Kosten je nach Objektgröße und Zahl der Einheiten im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Den Festpreis nenne ich nach einem kostenlosen Erstgespräch. Hinzu kommen Gebühren des Bauamts sowie Notar- und Grundbuchkosten, die nicht über mich abgerechnet werden.

Wie lange dauert eine WEG-Aufteilung?

Die Schritte, die ich selbst verantworte, dauern zusammen etwa vier bis acht Wochen. Nicht kalkulierbar ist die Bearbeitungszeit der Bauaufsichtsbehörde für die Abgeschlossenheitsbescheinigung: Sie schwankt regional erheblich. Eine seriöse Gesamtdauer lässt sich deshalb erst nennen, wenn die zuständige Behörde feststeht.

Brauche ich für die Aufteilung die Zustimmung der Mieter?

Nein, die Aufteilung selbst können Sie als Eigentümer allein vornehmen. Mieter erhalten aber Schutzrechte: Nach § 577 BGB steht ihnen ein Vorkaufsrecht an ihrer Wohnung zu, und es gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Bestehende Mietverhältnisse laufen unverändert weiter.

Was ist der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum sind die Räume, die einem Eigentümer allein gehören, also die Wohnung selbst. Gemeinschaftseigentum ist alles, was allen gemeinsam gehört: Dach, tragende Wände, Treppenhaus, Leitungen und Grundstück. Die Abgrenzung wird im Aufteilungsplan gezeichnet und in der Teilungserklärung beschrieben.

Kann jedes Mehrfamilienhaus aufgeteilt werden?

Nein. Voraussetzung ist, dass die Einheiten baulich abgeschlossen sind, also je einen eigenen abschließbaren Zugang und eigene Küche und Bad haben. Hinzu kommen mögliche Hürden wie das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Diese Prüfung steht deshalb am Anfang, bevor Kosten entstehen.

Was ist ein Miteigentumsanteil?

Der Miteigentumsanteil beziffert, welcher rechnerische Anteil am Gemeinschaftseigentum zu einer Wohnung gehört, meist in Tausendstel angegeben. Er bestimmt Stimmrecht und Kostenverteilung in der Eigentümergemeinschaft. Üblicherweise orientiert er sich an der Wohnfläche, zwingend ist das jedoch nicht.

Lohnt sich die Aufteilung immer?

Nein. Bei kleinen Objekten mit zwei Einheiten, bei schlechter Bausubstanz mit hohem Instandhaltungsstau oder wenn Sie ohnehin an einen Kapitalanleger verkaufen wollen, übersteigt der Aufwand oft den Mehrerlös. Ich sage Ihnen im Erstgespräch, wenn ich in Ihrem Fall davon abrate.

Muss ich die Wohnungen nach der Aufteilung verkaufen?

Nein. Die Aufteilung schafft nur die rechtliche Möglichkeit, einzelne Einheiten zu veräußern. Sie können das Haus vollständig behalten, einzelne Wohnungen gezielt vererben, nur eine Einheit verkaufen oder einzelne Wohnungen getrennt beleihen.

Hinweis: Die Informationen auf dieser Seite sind allgemeine Erläuterungen zum Ablauf und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für die rechtliche Gestaltung der Teilungserklärung ist ein Notar zuständig, für steuerliche Fragen Ihr Steuerberater. Ich begleite den bautechnischen und organisatorischen Teil des Verfahrens und sage Ihnen, wann Sie wen einschalten sollten.

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