Ablauf und Dauer einer WEG-Aufteilung
Eine WEG-Aufteilung läuft in fünf Schritten ab: Prüfung der Aufteilbarkeit, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, notarielle Teilungserklärung und Anlage der Wohnungsgrundbücher. Der Teil, den ich verantworte, dauert je nach Objektgröße wenige Wochen. Der Gesamtzeitraum hängt vor allem an den Bearbeitungszeiten von Bauaufsicht und Grundbuchamt — planen Sie realistisch mehrere Monate ein.
Die fünf Schritte im Detail
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Schritt 1 — Prüfung der Aufteilbarkeit
Ich sehe mir das Objekt an und prüfe, ob und in welchem Zuschnitt eine Aufteilung sinnvoll ist. Dazu gehören: baulicher Bestand, mögliche Abgeschlossenheit, Genehmigungslage nach § 250 BauGB, Mietverhältnisse und die wirtschaftliche Rechnung. Ergebnis dieses Schritts ist eine klare Empfehlung — auch dann, wenn sie lautet: lieber nicht.
Dauer wenige Tage bis zwei Wochen
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Schritt 2 — Aufteilungsplan
Aufmaß vor Ort, dann die Zeichnung: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten, Lageplan im Maßstab 1:100. Sie bekommen den Entwurf zur Abstimmung, bevor etwas eingereicht wird. Was ein Aufteilungsplan enthalten muss
Dauer ein bis vier Wochen, je nach Objektgröße und Unterlagenlage
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Schritt 3 — Abgeschlossenheitsbescheinigung
Ich bereite den Antrag vor und reiche ihn bei der zuständigen Bauaufsicht ein. Rückfragen laufen über mich. Die Bearbeitungszeit ist der am schwersten planbare Teil des gesamten Verfahrens und schwankt zwischen Kommunen erheblich. Was sich beeinflussen lässt, ist die Anzahl der Durchgänge: Ein vollständiger Antrag geht einmal durch, ein lückenhafter dreimal. Mehr zur Bescheinigung
Dauer liegt bei der Behörde
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Schritt 4 — Notarielle Teilungserklärung
Der Notar entwirft die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung auf Basis der vorbereiteten Unterlagen. Sie erhalten den Entwurf vorab, wir gehen ihn durch, dann folgt der Beurkundungstermin. Was in der Teilungserklärung steht
Dauer Terminvereinbarung plus Vorbereitung, meist zwei bis vier Wochen
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Schritt 5 — Anlage der Wohnungsgrundbücher
Der Notar reicht ein, das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Blatt an. Mit dem Vollzug ist die Aufteilung abgeschlossen und jede Wohnung einzeln verkäuflich. Auch hier gilt: Die Dauer bestimmt das Amt, nicht ich.
Dauer liegt beim Grundbuchamt
Warum ich keine Gesamtdauer verspreche
Weil ich sie nicht beeinflussen kann. Zwei der fünf Schritte liegen vollständig bei Behörden, und deren Bearbeitungszeiten unterscheiden sich zwischen Kommunen um ein Vielfaches. Jede Zahl, die ich Ihnen hier nennen würde, wäre entweder so weit gefasst, dass sie nichts aussagt, oder so eng, dass sie in der Hälfte der Fälle nicht stimmt.
Was ich Ihnen stattdessen zusage: Ich frage bei der für Ihr Objekt zuständigen Behörde die aktuelle Bearbeitungszeit ab, bevor Sie sich entscheiden. Dann haben Sie eine Zahl, die für Ihren Fall gilt.
Wo Verzögerungen entstehen und wie man sie vermeidet
| Ursache | Gegenmaßnahme |
|---|---|
| Unvollständiger Antrag bei der Bauaufsicht | Vorprüfung aller Abgeschlossenheitskriterien am Plan |
| Widersprüche zwischen Plan und Teilungserklärung | Plan liegt vor dem Notartermin fest |
| Nachträgliche Änderung des Zuschnitts | Abstimmung am Entwurf, bevor eingereicht wird |
| Fehlende Bestandsunterlagen | vollständiges Neuaufmaß statt Rekonstruktion |
| Ungeklärte Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB | Prüfung in Schritt 1, nicht in Schritt 4 |
| Ungeklärte Grundstücksgrenzen | frühzeitig Vermessungsingenieur einbinden |
Häufige Fragen
Wie lange dauert eine WEG-Aufteilung insgesamt?
Die Schritte in meiner Hand dauern zusammen etwa vier bis acht Wochen. Dazu kommen die Bearbeitungszeit der Bauaufsichtsbehörde und der Notartermin mit anschließender Grundbucheintragung. Weil die Behördendauer regional stark schwankt, nenne ich keine pauschale Gesamtdauer.
Welcher Schritt dauert am längsten?
In aller Regel die Bearbeitung des Abgeschlossenheitsantrags durch die Bauaufsichtsbehörde. Darauf habe ich keinen Einfluss. Was ich beeinflussen kann, ist die Qualität des eingereichten Antrags: Vollständige Unterlagen vermeiden Rückfragen, die den Vorgang zusätzlich verlängern.
Kann ich Schritte parallel laufen lassen?
Teilweise. Während der Antrag beim Bauamt liegt, kann der Notar den Entwurf der Teilungserklärung bereits vorbereiten. Beurkundet werden kann erst, wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, weil sie als Anlage zur Urkunde gehört.
Wann kann ich die erste Wohnung verkaufen?
Rechtlich sicher erst, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt sind. Vorher existieren die einzelnen Eigentumswohnungen als Rechtsobjekte noch nicht. Vorverträge sind möglich, sollten aber mit dem Notar abgestimmt werden.
Was verzögert den Ablauf am häufigsten?
Fehlende oder veraltete Bestandsunterlagen und bauliche Mängel bei der Abgeschlossenheit, die erst im Antragsverfahren auffallen. Beides lässt sich durch die Prüfung zu Beginn weitgehend vermeiden, weshalb dieser Schritt nicht übersprungen werden sollte.
Hinweis: Die Informationen auf dieser Seite sind allgemeine Erläuterungen zum Ablauf und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für die rechtliche Gestaltung der Teilungserklärung ist ein Notar zuständig, für steuerliche Fragen Ihr Steuerberater. Ich begleite den bautechnischen und organisatorischen Teil des Verfahrens und sage Ihnen, wann Sie wen einschalten sollten.
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